长春经开：优质资产 强烈买入 |
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文章来源：浙江利捷 点击数： 更新时间：2007-2-4 23:16:01  |
投资要点：
一，股改优质资产注入；长春经开自去年12月股改以来，通过资产置换，已经完全摒弃原有业务，彻底转向土地和房产开发。目前公司已拥有一级开发土地面积达到617万平方米，沉淀了巨额无风险的一级开发潜在收益，也为公司未来房地产业务储备了大量的土地资源。按照公司目前土地储备量，光是一级开发就能保证公司2007—2012年的业绩。保守估计如果公司将其中68.3万平方米用于二级开发，将为公司带来12亿的预期收益。
二，特殊背景消除市场对土地遗留問題顾虑；公司大股东背景特殊，属于长春经济技术开发区在资本市场的旗舰，公司向开发区管委会购买了临港经济区3.6平方公里土地开发权，但由于转变用地性质受阻，管委会承诺更换项目宗地位置，并保证不损害公司的商业利益，所以不存在业界担心的土地遗留問題。
三，业绩预测和投资评级；股改之后，公司由依靠政府补贴勉强维系转身为一家盈利能力强的土地和地产开发商。保守估计公司07年到2010年业绩分别为0.3元、0.45元、0.50元、0.75元，鉴于公司良好的成长性，给予07年30倍PE值，对应股价为9元，和目前还跌破净资产的股价相比有较大提升空间，投资评级为：强烈买入。
股改优质资产注入
去年12月27日，公司完成“10送3+重大资产置换”的股改方案，搁下10送3高比例的送股不说，股改最大的看点是推出的资产置换方案。置入上市公司的资产主要为长春南部新城核心区195万平方米经营性用地、5号用地34.8万平方米经营性用地、7号用地25.7万平方米经营性用地等三块土地的土地开发。置出公司的主要为绿化资产、两座变电所和电力资产经营权。
置入的三块土地总价20.56亿，其中南部新城核心区195万平方米土地位于长春市新建市政大楼的周边，是长春市未来的金融及商业中心，具有巨大升值潜力；5号和7号用地均位于长春经济技术开发区，也具备一定升值空间。置出资产总价15.67亿，其中包括对生态发展公司9.58亿的应收帐款。
公司原主营业务为开发区公用设施投资、开发、建设、租赁、经营、管理。从2001 年到2005 年，公司净利润呈戏N鹉甑菁跚魇啤�2005年主营业务收入3.56 亿元，净利润为3303 万元，扣除非经常性损益的净利润为－1.51 亿元，得到管委会政府补贴1.72 亿元，可见公司盈利主要靠财政补贴支撑，如果缺少政府补贴，公司将面临严重亏损。通过股改资产置换后，公司未来发展方向变更为土地一级开发，并择机进入二级开发领域，凭借公司总计617万平方米的土地储备，恢复自身造血和良性循环功能指日可待。
转身一级开发，进军二级开发
资产置换后公司土地储备增加255.5万平方米，再加上临港经济区3.6平方公里土地，公司土地储备一共达到了617万平方米之巨，并在此基础上进行一级开发。一级土地开发是锁定利润项目，因为无需承担一般商品房开发必须面对的、目前也是最需谨慎对待的市场风险，所以是公司最为稳定的利润来源。公司将在未来5到8年内完成617万平方米的一级开发项目，该周期内公司的盈利能力都将得到保证。
根据计划，公司将5号用地34.8万平方米完全用于二级开发，也就是房地产开发；针对南部新城核心区195万平方米土地，公司预计通过招标方式取得33.5 万平方米的土地使用权，用于居民住宅及商业配套建设。按照容积率2的水平，公司未来开发房产项目总建筑面积将达136万平方米之多，参照项目土地良好的地理位置，二级开发项目带来的收益也将提升公司估值。
消除市场对土地遗留問題的顾虑
公司在2005年12月18日与开发区管委会签订《临港经济区3.6平方公里经营性用地项目投资条件协议书》，交易金额为9.6亿元，该项目宗地的用地尚未调整为商服和住宅用地。由于近期國家宏观调控的实施及土地政策的变化，该项目宗地用地规划调整难度和时间成本加大，鉴于此，根据协议中有关违约条款的规定，管委会承诺更换项目宗地位置，并保证不损害本公司的商业利益，预计在07年完成土地更换，解决了一度困扰投资者的项目土地遗留問題。
业绩预测和投资评级
股改之前，公司完全是一家依靠政府补贴勉强维持运营的开发区公服企业，缺乏造血能力成为公司股价长期低于净资产的原因。股改之后公司彻底化身为土地和房产开发商，拥有617万平方米土地储备是公司长期发展的源动力。保守估计公司07年到2010年业绩分别为0.28元、0.45元、0.50元、0.75元，鉴于公司良好的成长性，给予07年30倍PE值，和目前还跌破净资产的股价相比有较大提升空间，投资评级为：强烈买入。
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