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业绩符合承诺中宝股份今日公布年报：由于公司控股股东新湖控股在年内完成了资产注入，同时公司参照國际惯例采取了“权益结合”的会计报告方式，2006年中宝股份实现了21.45亿元的收入，净利润为2.35亿元，以增发后最新股本摊薄计算，每股收益为0.16元。虽然，报告的净利润比我们原先的估计数低约15%，但仍旧实现了公司在定向增发时所做的业绩承诺。
从各业务部门的收入及成本来看，2006年来自房地产业务的收入和毛利占比分别达到了57%和85%，已经成为公司最主要的利润来源。表面上看，33%的毛利率（未扣除主营税金）只是接近于行业平均水平，但这主要是由于上海新湖明珠城项目未纳入合并范围所至（计入投资收益）。
项目净利润率高于行业平均2006年，中宝股份房地产开发项目的结算面积为47.5万平米，结算收入为23.04亿元（均未扣除少数股东的权益）。从公司房地产开发业务的地区构成来看，2006年的利润主要来自上海和浙江。其中，上海新湖明珠城是收入和利润最主要的贡献者，其后依次为沈阳北國之春、嘉兴新湖绿都、海宁百合新城、嘉善风泽泗洲和瑞安外滩工程等项目。从盈利能力来看，上海新湖明珠城的净利润率高达31%，在集团中是获利最丰厚的项目；此外，嘉兴、温州、嘉善、沈阳和淮安等项目的净利润率也都超过了15%，在行业中也属较高的水平，这些都体现了公司低廉的土地成本和严格的成本控制。
从结算均价来看，除了上海的新湖明珠城以外，公司在其他地区的项目结算均价大多在5000元/平米以下。
这既体现了新湖房产“避实就虚”的二三线城市扩张战略，同时也预示着未来具有较大的提价空间和潜力。
2007年，各地项目全面启动从2007年起，公司的房地产开发业务进入加速开发阶段，分布在全國各地的项目将进入全面启动阶段。公司在年报中所披露的各项计划指标较2006年均有不同程度的增长。其中，竣工面积、结算面积和结算收入的增长率都在40%-50%之间。
根据我们的测算，如果剔除了上海新湖明珠城之后，公司计划的项目结算收入将近24亿元，虽然低于我们之前的估计数，但与2006年的实际结算收入相比，仍旧翻了一倍！从预期的结算均价来看，除了少数尾盘及特殊因素的影响，大多数项目结算均价的提升幅度都在10%以上。根据我们的测算，在33%的毛利率水平的基础上，假设平均提价10%而成本不变，则毛利率大约可提高6个百分点。即使是考虑土地增值税的因素之后，实际的毛利也将提高大约4个百分点。
管理提升值得期待在开发规模和项目利润率扩大的同时，公司在管理方面的提升也同样值得期待。公司在年报中已经提出，2007年将“进一步整合和强化房地产业务的管理”，重点着眼于流程优化和管控效率的提升，同时加强品牌推广、薪酬激励和计划管理。
实际上，在前期与公司高管的沟通中，我们已经感觉到公司进一步改善内部管理的强烈意愿。我们认为，管理层对房地产行业特点和公司现状的认识和把握也是相当透彻和准确的。我们相信，公司的管理层有能力实现其上述的既定目标。
07年业绩仍未反映实际价值，维持“最优-2”评级由于项目结算和土地增值税清算的因素，我们调整了公司今明两年的盈利预测：调整后的净利润分别是5.07亿和9.14亿元，调低幅度为21%和12%。调整后，今明两年的每股收益分别为0.33元和0.60元。
今天，公司公告将以1.5亿的价格增持苏州新湖明珠城40%的股权。根据我们的测算，完成这项收购之后，中宝股份的权益土地储备面积将上升到680万平米，相当于万科的三贩N唬�2007年的预测净利润大约仅相当于万科预测净利润的六贩N弧４右呀崴阆钅康木焕舐世纯矗斜煞莶⒉谎飞Ｒ虼耍词蛊渚焕蠓槐叮斜煞�2007年的业绩仍未反映公司的实际价值。
因此，我们决定以公司2008年的预测盈利作为估值的基础，并给出18倍的合理市盈率。考虑了公司计划增发2.5亿股的潜在摊薄，我们设定其未来12个月的目标价为9.50元，现价有31%的上升空间，维持“最优-2”。
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